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移交場地并支付違約金的訴訟請求是否應當支持

發布日期:2020-03-18    作者:白俊君律師

移交場地并支付違約金的訴訟請求是否應當支持
       2010年10月8日,第三人桂林市FDC開發總公司將房屋租給原告從事幼兒教育,約定不得轉租幼兒園,如出現轉租,有權終止租賃。原告隨后轉租給被告但《協議書》約定為共同合作經營。 
       2017年11月19日,第三人桂林市FDC開發總公司的該房屋被拍賣,第三人張甲、朱某某、張某、張某予以最高價競得,2018年2月1日,第三人張甲、朱某某、張某、張某予向被告發出《通知》,要求被告應與新所有權人簽訂租賃協議并交納租金。 
       2018年2月3日,第三人張甲、朱某某、張某、張某予向原告發出《解除合同告知書》,同日,被告向原告發出《合同解除通知》。 
       為此,原告起訴提出訴訟請求:1.解除原被告雙方于2017年1月15日簽訂的《合作協議書》;2.被告限期撤離桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園,撤走相關設施,將場地移交原告;3.依合同支付給原告違約金20萬元;4.本院訴訟費由被告承擔。 
       本案涉及幾個爭議焦點:一、原、被告是合作還是轉租?協議雖冠以“合作經營”之名,但實際是原告一方僅提供經營場所收取固定收益、既不參與幼兒園的經營分紅亦不負責幼兒園的虧損,被告一方單方經營、自負盈虧,故原、被告間的法律關系實為房屋租賃合同關系,原告的行為構成轉租。二、被告轉租給原告的房屋是否已經解除?第三人張甲、朱某某、張某、張某予參與競買取得涉訟租賃房屋所有權,經法院終審判決確認,其依約解除合同符合法律規定,原告與第三人桂林市FDC開發總公司于2010年10月8日簽訂的協議依法解除。第三人張甲等產權人與原告解除合同后,原告對涉訟租賃房屋喪失轉租權而無法繼續履行轉租人的義務,被告于2018年2月3日向原告發出《合同解除通知》,要求解除原、被告間2017年1月15日簽訂的《合作協議書》,原告收到通知后對解除《合作協議書》無異議,只是對被告提出的解除理由有不同意見,且原告在訴訟中亦要求《解除合作協議書》,故雙方對《解除合作協議書》達成一致,《合作協議書》已于原告收到《合同解除通知》之日起解除。三、被告是否應當支付違約金?因原告對涉訟租賃房屋喪失轉租權而無法繼續履行轉租人的義務,被告在已按約定支付租金的租期內解除合同不構成違約,且根據與新產權人簽訂的《租賃合同》,其無需撤離并將場地移交給原告,無需支付違約金。為此,法院依法駁回原告的訴訟請求。 
        附: 
       廣西壯族自治區桂林市秀峰區人民法院 
       民 事 判 決 書 
       (2018)桂0302民初532號 
       原告:廣西富川WY農產品有限公司,住所地:富川富陽鎮園藝路一區一號,統一社會信用代碼:914511237913477472 
       法定代表人:毛某某,總經理。 
       委托訴訟代理人:何某某,廣西眾望(富川)律師事務所律師。 
       被告:桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園,住所地:桂林市秀峰區篦子園小區86棟,統一社會信用代碼:524503027151648779。 
       法定代表人:張甲,園長。 
       委托訴訟代理人:白俊君,廣西建桂律師事務所律師。13507830696 
       第三人:張甲,女,1966年9月日出生,布依族,住桂林市疊彩區。 
       第三人:朱某某,男,1992年2月日出生,布依族,住所地桂林市疊彩區。 
       第三人:張某,男,2001年12月日出生,布依族,住桂林市疊彩區。 
       第三人:張某予,女,1998年3月日出生,布依族,住北京市海淀區。 
       第三人:桂林市FDC開發總公司,住所地:桂林市民主路38號,統一社會信用代碼:91450300198853497Q。 
       法定代表人:覃某某,總經理。 
       委托訴訟代理人:黎某,廣西中心律師事務所律師。 
       原告廣西富川WY農產品有限公司與被告桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年5月24日立案受理后,依法適用普通程序于2018年6月26日第一次公開開庭審理。因本案須以本院(2018)桂0302民初408號原告廣西富川WY農產品有限公司與被告張甲、張某、朱某某、張某予、第三人桂林市FDC開發總公司確認解除合同效力糾紛一案的審理結果為依據,本案于2018年8月29日中止審理。因張甲、朱某某、張某、張某予系涉訟租賃房屋新所有權人,桂林市FDC開發總公司系涉訟租賃房屋原所有權人,本院依法通知其作為本案第三人參加訴訟。2019年9月4日,本案第二次公開開庭審理,原告廣西富川WY農產品有限公司法定代表人毛某某及其委托訴訟代理人何某某,被告桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園的委托訴訟代理人白俊君,第三人桂林市FDC開發總公司委托訴訟代理人黎某到庭參加訴訟。第三人張甲、朱某某、張某、張某予經依法送達開庭傳票,未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。 
       原告提出訴訟請求:1.解除原被告雙方于2017年1月15日簽訂的《合作協議書》;2.被告限期撤離桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園,撤走相關設施,將場地移交原告;3.依合同支付給原告違約金20萬元;4.本院訴訟費由被告承擔。事實及理由:原告原名稱為富川瑤族自治縣WY房地產開發有限公司,2012年5月25日經工商登記變更為廣西富川WY農產品有限公司,法定代表人仍為毛某某,被告為桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園(原篦子園小區幼兒園)的實際經營者。2008年9月28日、2009年12月10日原告與桂林市房地產發總公司分別簽訂了《聯合開發房地產項目協議書》、《補充協議書》,雙方就桂林市篦子園小區1-3層幼兒園綜合開發改造建設事項進行了約定,同時對如該項目拿不到開發手續則由原告承租篦子園小區幼兒園十五年。事后原告依合同履行了投資義務,后因客觀原因該項目無法進行,原告投資收不回,原告與桂林市房地產發總公司遂于2010年9月30日至10月8日、2011年2月15日至3月3日分別簽訂了《協議書》、《租賃協議書》,雙方對相關事項及租賃十五年原篦子園小區幼兒園達成了相關協議。為了收回投資,原告以法定代表人毛某某的名義于2011年1月18日與桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園簽訂了為期三年的合作經營《協議書》,雙方就合作經營原篦子園小區幼兒園事項進行了約定,隨后于2013年7月21日、2017年1月15日雙方就繼續合作經營原篦子園小區幼兒園事項又分別簽訂了兩份《合作協議書》,其中2017年1月15日的《合作協議書》約定“經營期從2017年2月10日至2020年2月10日,所有經營費用由DFRC智力幼兒園承擔,合作分成為由被告于每年的2月10日前一次性支付清純利潤305800元,逾期賠伍百元每天,如一方違約賠對方一年租金”。2017年11月24日,被告一家人經網絡拍賣,取得了對原篦子園小區幼兒園1-3層房屋的所有權,為此,被告作為所謂的新房東,違反國家法律規定,違反合同約定,于2018年2月3日向原告發出的《解除合同通知》,以“原告無權出租及不是幼兒園投資人”為由,要求解除(終止)2017年1月15日簽訂的《合作協議書》。原告方認為,被告原為合作經營方和承租方,雙方合作七年多無任何異議,現經拍賣后其身份轉化為房屋所有權人,但其非常清楚原被告雙方的合作關系,雙方簽訂的《合作協議書》合法有效,被告違約解除不成立,應當依法依合同承擔違約責任。原告故訴訟主張權利。 
       被告桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園辯稱:1.認為原告的主體不適格,不符合起訴的條件,應依法裁定駁回起訴。原告與本案不存在法律上的利害關系,毛某某與被告簽訂協議、履行協議的行為,系其個人行為,不是職務行為,原告與以職務關系、代理關系證明原告主體適格的理由不成立,與法相悖。2.即使原告的主體適格,原告與被告簽訂的協議也無效。涉案款項系利潤款,雙方約定為利潤,毛某某在法庭審理時也認可其收取被告的款項是利潤不是房租。協議中關于利潤條款屬于保底條款,應當確認無效。毛某某與被告簽訂的協議因毛某某只分享盈利,不承擔虧損責任,違背了共負盈虧、共擔風險的原則,損害了其他方的合法權益,依法應當確認無效。3.毛某某與被告簽訂的協議即使有效,也已經解除。原告與毛某某對于2018年2月7日收到被告發出的《合同解除通知》無異議,且至本案起訴已經超過了三個月,合同自通知到達原告時解除。對于已經解除的合同,原告已無可訴性。被告不應再向原告支付房屋租賃費。4.原告無權要求被告撤離、移交場地和搬走設施及要求被告承擔違約責任。第三人張甲、朱某某、張某、張某予與原告解除合同后原告已喪失轉租權,故原告請求缺乏事實與法律依據。5.本案案由應為房屋租賃合同糾紛,已經法院生效法律文書認定,原、被告的法律關系為房屋租賃合同關系。綜上,請求法院判決駁回起訴或駁回原告的訴訟請求。 
       第三人桂林市FDC開發總公司陳述稱:訟爭房屋原本屬于第三人桂林市FDC開發總公司所有,在2017年被象山區人民法院拍賣,過戶后的事情其不清楚。本案糾紛發生在第三人房屋被法院拍賣后產生,原被告之間的糾紛與其沒有任何關系,請法院作出公正判決。 
       第三人張甲、朱某某、張某、張某予未答辯,亦未提交證據。 
       根據《中華人民共和國民事訴訟法》的規定,當事人有答辯及對對方當事人提交的證據進行質證的權利。第三人張甲、朱某某、張某、張某予經本院合法傳喚,無正當理由拒不到庭,視為其放棄答辯和質證的權利。 
       當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據,本院組織各方當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據,本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實,本院認定如下: 
       原告提供的證據一、電腦咨詢單、營業執照、法定代表人身份證明、企業變更通知書、證明書,證明原告名稱的更迭以及公司對法定代表人代表行為的追認。被告對真實性無異議,對證明書的合法性有異議。第三人無異議。經審查,因各方當事人對證據的真實性無異議,故本院對此證據的真實性予以確認。 
       原告提供的證據二、富川瑤族自治縣WY房地產開發有限公司與第三人桂林市FDC開發總公司2008年9月28日簽訂的《聯合開發房地產項目協議》、2009年12月10日簽訂的《補充協議》、2010年9月30日至10月8日簽訂的《協議書》、2011年2月15日至3月3日簽訂的《租賃協議》(附移交單)、2008年付款憑證2張(復印件),證明原告與第三人桂林市FDC開發總公司對篦子園幼兒園地塊的聯合開發因第三人未獲規劃許可而轉為由原告承租該棟三層建筑十五年,被告支付了100萬元履約保證金并已經支付10年的租金。被告對2011年2月15日至3月3日簽訂的《租賃協議》的真實性有異議,對4份協議的合法性有異議,2010年10月8日《協議書》的第二條第2點是約定不得轉租,所以對4份協議的合法性有異議,繳納100萬元的收據是復印件,對其真實性存疑。第三人桂林市FDC開發總公司對其簽訂的協議認可,并收到了租金。本院認為,上述證據經相對人確認真實,本院予以采信。 
       原告提供的證據三、原告與被告分別于2011年1月18日、2013年7月21日、2017年1月15日簽訂的《協議書》及《合作協議書》,證明原告將涉訟租賃房屋用于與被告合作經營的事實。被告對該組證據的合法性有異議,認為該組證據同時也反證原告的主體不適格。第三人桂林市FDC開發總公司認為其沒有參與,對協議的內容不清楚。本院認為,上述證據雙方確認真實且與本案相關,本院予以采信,對其合法性將綜合全案事實予以認定。 
       原告提供的證據四、第三人張甲、朱某某、張某、張某予于2018年2月1日發給被告的《通知》、被告于2018年2月3日發給毛某某的《合同解除通知》,以及第三人張甲、朱某某、張某、張某予于2018年2月3日發給富川WY房地產開發有限公司、廣西富川瑤族自治縣旺源農產品有限公司、毛某某的《解除合同告知書》,證明被告有違約的事實,其解除合同理由不成立,本案被告及法定代表人張甲等人均無權解除合同。被告認為上述證據不能證明原告所述的證明內容,并且能反證在合同有效的情況下,雙方已經解除合同。第三人桂林市FDC開發總公司認為其沒有參與,對上述材料不清楚。本院認為,上述證據雙方確認真實且與本案相關,對其真實性本院予以確認。 
       原告提供的證據六、毛某某于2018年2月23日發給被告的《關于<合同解除通知>的復函》、EMS郵寄單、順豐郵寄單,證明:原告對被告要求解除雙方于2017年1月15日簽訂的合作協議作出回應,明確被告提出解除合同的理由不成立,要求被告承擔違約責任。被告對證據的合法性有異議,認為不能證明其證明內容。第三人桂林市FDC開發總公司認為其沒有參與,對上述材料不清楚。本院認為,上述證據雙方確認真實且與本案相關,對其真實性本院予以確認。 
       原告提供的證據七、第三人張甲書寫的說明,證明2017年12月5日第三人張甲從象山區法院收取原來原告交付給第三人桂林市FDC開發總公司剩余租金192500元的事實。被告認為在第一次開庭的時候其未收到這份證據,不同意質證。第三人桂林市FDC開發總公司認為其沒有參與,對上述材料不清楚。本院認為,原告雖未提供證據原件,但該事實已經法院生效法律文書確認且與本案相關,本院予以確認。 
       被告提供的證據四、《租賃合同》及轉賬憑證,證明被告已經與新產權人形成租賃關系。原告對證據的真實性無異議,但認為不合法,被告提供的租賃協議是造假的,被告違反合同約定,自己將租金付給自己,損害原告的權利,違反合同法中的買賣不破租賃的事實。第三人桂林市FDC開發總公司對證據的真實性不清楚,不發表意見。本院認為,上述證據原告確認真實,本院予以采信,對其合法性將綜合全案事實予以認定。 
       被告提供的證據五、(2018)桂0302民初408號民事判決書、(2019)桂03民終761號民事判決書,證明由法院生效判決確認新產權人張甲、朱某某、張某、張某予已經與原告解除了租賃合同。原告對證據的真實性合法性無異議,關聯性有異議,認為這兩份判決書不當然的免除被告的民事責任,無論雙方是合作或者租賃,被告都應當履行其應當履行的義務。第三人桂林市FDC開發總公司對該組證據無異議。本院認為,對法院生效法律文書確認的事實,本院予以確認。 
       本院經審理認定事實如下: 
       2008年9月28日,第三人桂林市FDC開發總公司為甲方與富川瑤族自治縣WY房地產開發有限公司為乙方就合作開發篦子園幼兒園地塊達成《聯合開發房地產項目協議》。2009年12月10日,雙方簽訂《補充協議》,約定(節錄)“四、《原協議》增加一條款為:如乙方不能在約定的時間完成定點文及計劃文,甲方同意乙方承租篦子園幼兒園15年……”。2010年10月8日,雙方簽訂《協議書》,約定(節錄)“二、甲方同意將篦子園幼兒園房屋租給乙方從事幼兒教育使用……2、租賃期為十五年,自2011年2月15日起至2026年2月14日止。在租賃期間,乙方不得轉租幼兒園,如出現轉租,甲方有權終止租賃。3、前十年的租金共65萬元……2021年2月15日起至2026年2月14日租賃期的租金雙方另行協商,并另簽訂租賃協議”。2011年2月14日,毛某某向第三人桂林市FDC開發總公司支付租金35萬元;2016年2月2日,毛某某向第三人桂林市FDC開發總公司支付租金30萬元。 
       2011年1月18日,毛某某為甲方與被告桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園為乙方簽訂《協議書》,約定(節錄)“經甲、乙雙方協商,甲方現將承租的原桂林市FDC開發總公司所屬桂林市秀峰區篦子園小區幼兒園與乙方共同合作經營:……一、合作經營期限叁年(從2011年2月10日起至2014年2月10日止)……二、乙方負責經營幼兒園的一切費用及投資,甲方負責將房租交給桂林市FDC開發總公司。三、為簡化核算,乙方付給甲方的利潤為每月貳萬元正。乙方須在合同簽訂之日起五日內預付半年的利潤壹拾貳萬元正,滿半年后五日內再預付半年的利潤壹拾貳萬元正,以此類推!如果一次性付全年利潤,其乙方應付給甲方的利潤為壹拾玖萬玖千玖百元整。如乙方不能按期付款,甲方有權終止合作經營。付款時間為每年的1月25日前”。2013年7月21日,雙方續行簽訂《合作協議書》,有效期延長至2017年2月10日,年純利潤增加至278000元。2017年1月15日,雙方再次簽訂《合作協議書》,有效期延長至2020年2月10日,年純利潤增加至305800元,如逾期賠伍佰元每天,并約定“如任何一方違約,賠對方壹年租金”。截至2017年1月26日,被告法定代表人張甲累計向毛某某轉款計1859800元。 
       2017年11月19日,第三人張甲、朱某某、張某、張某予參加桂林市象山區人民法院網絡司法拍賣,以6505000元最高價競得拍賣標的物桂林市篦子園小區1-3層幼兒園,桂林市象山區人民法院于2017年11月30日作出(2017)桂0304執580號之二執行裁定予以確認并于2017年12月28日將截至2021年2月14日的剩余租賃期限的預付租金192500元轉與第三人張甲。 
       2018年2月1日,第三人張甲、朱某某、張某、張某予向被告發出《通知》,稱根據2017年11月30日桂林市象山區人民法院作出的(2017)桂0304執580號之二執行裁定,桂林市篦子園小區1-3層幼兒園的所有權歸其所有,今后被告應與新所有權人簽訂租賃協議并交納租金。 
       2018年2月3日,第三人張甲、朱某某、張某、張某予向原告及毛某某發出《解除合同告知書》,稱“鑒于貴公司承租該房產并非用于自己經營,而是多次轉租他人使用的實際情況,現根據《協議書》第二條第2項規定,解除(終止)本協議”。 
       同日,被告向毛某某發出《合同解除通知》,稱“鑒于你無權出租及不是幼兒園投資人的實際情況,特解除(終止)2017年1月15日簽訂的合作協議書。”毛某某于2018年2月7日收到該《合同解除通知》,并于2018年2月23日向被告發出《關于<合同解除通知>的復函》,稱“一、我方與貴方2017年1月15日簽訂的是雙方合作經營桂林市篦子園小區DFRC智力幼兒園的《合作協議書》,因此,貴方提出解除合作協議書的理由不成立。二、在《合作協議書》履行期間,貴方單方面提出解除合同,是單方的違約行為,根據雙方的約定,貴方應當向我方支付違約金為一年租金200000元。三、鑒于貴方已單方面向我發出解除(終止)2017年1月15日的合作協議書,我方決定:1、要求貴方于2018年3月2日前撤除桂林市篦子園小出DFRC智力幼兒園,撤走貴方投入的教具和設施,將場地移交我方。對于貴方逾期未撤離的教具和設施,我方將按貴方丟棄的廢物進行處理,并由貴方承擔處置費用。2、要求貴方于2018年3月2日前向我方支付違約金200000元,否則,我方將通過法律程序追究貴方違約責任。3、要求貴方今后不得干涉我方與他方合作經營桂林市篦子園小區幼兒園的合作行為;否則,由貴方賠償我方和他方的合作損失。” 
       2018年2月8日,第三人張甲、朱某某、張某、張某予作為甲方與被告作為乙方簽訂《租賃合同》,將涉訟房屋出租給被告,租期半年自2018年2月8日至2018年8月8日,月租金30000元。 
       2018年4月25日,原告以第三人張甲、朱某某、張某、張某予為被告向本院提起訴訟,請求:1、確認第三人張甲、朱某某、張某、張某予于2018年2月3日作出的解除合同行為無效;2、第三人張甲、朱某某、張某、張某予繼續履行第三人桂林市FDC開發總公司與原告于2010年10月8日簽訂的租賃協議。2018年12月6日,本院作出(2018)桂0302民初408號民事判決,確認第三人張甲、朱某某、張某、張某予依約解除合同符合法律規定,原告與第三人桂林市FDC開發總公司于2010年10月8日簽訂的協議依法解除,駁回原告的訴訟請求。原告不服提起上訴,桂林市中級人民法院于2019年7月10日作出二審民事判決,駁回上訴,維持原判。 
       2018年4月25日,原告同時向本院提起本案訴訟。 
       同時查明:桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園由被告張甲于2003年舉辦,其2011年2月份以前向第三人桂林市FDC開發總公司承租涉訟租賃場所作為辦學場所。 
       另,富川瑤族自治縣WY房地產開發有限公司于2012年5月25日變更企業名稱為廣西富川WY農產品有限公司,其法定代表人為毛某某。 
       本院認為:毛某某作為原告的法定代表人與被告桂林市秀峰區DFRC智力幼兒園簽訂三次《協議書》的行為,均得到原告的認可,應認定為代表行為,其法律后果當由毛某某所代表的法人承受,原告得提起本案訴訟。上述三份協議雖冠以“合作經營”之名,但實際是原告一方僅提供經營場所收取固定收益、既不參與幼兒園的經營分紅亦不負責幼兒園的虧損,被告一方單方經營、自負盈虧,故原、被告間的法律關系實為房屋租賃合同關系,原告的行為構成轉租。 
       第三人張甲、朱某某、張某、張某予參與競買取得涉訟租賃房屋所有權,經法院終審判決確認,其依約解除合同符合法律規定,原告與第三人桂林市FDC開發總公司于2010年10月8日簽訂的協議依法解除。第三人張甲等產權人與原告解除合同后,原告對涉訟租賃房屋喪失轉租權而無法繼續履行轉租人的義務,被告于2018年2月3日向原告發出《合同解除通知》,要求解除原、被告間2017年1月15日簽訂的《合作協議書》,原告收到通知后對解除《合作協議書》無異議,只是對被告提出的解除理由有不同意見,且原告在訴訟中亦要求《解除合作協議書》,故雙方對《解除合作協議書》達成一致,《合作協議書》已于原告收到《合同解除通知》之日起解除。因原告對涉訟租賃房屋喪失轉租權而無法繼續履行轉租人的義務,被告在已按約定支付租金的租期內解除合同不構成違約,且根據與新產權人簽訂的《租賃合同》,其無需撤離并將場地移交給原告。 
       綜上,依照《中華人民共和國合同法》九十三條第一款、第九十七條的規定,判決如下: 
       駁回原告廣西富川WY農產品有限公司的訴訟請求。 
       本案原告已預交案件受理費4300元,由原告廣西富川WY農產品有限公司負擔。 
       如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,同時預交上訴案件受理費4300元[戶名:桂林市中級人民法院,帳號:20×××16,開戶行:農行桂林高新支行],上訴于桂林市中級人民法院。遞交上訴狀后七天內未預交上訴費的,按自動撤回上訴處理,本判決即發生法律效力。 

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