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房二賣主,房產歸誰?

發布日期:2020-03-29    作者:房產律師

一.基本案情
        原告訴稱 
        原告訴稱:2009年6月3日,原、被告簽訂一份《房產交易合同書》,約定被告將可控制的位于海珠區敦和路某某街“某某苑”54套房按現狀每平方米3900元作價給原告,54套房產總建筑面積4317.91平方米,房屋金額為16839849元。合同簽訂后,原告分四次支付被告定金和購房款,共計為人民幣2030210.7元。被告雖然稱可控制54套房,只要原告支付定金和購房款后房屋就能夠過戶到原告名下,但是被告收取原告2030210.7元后至今未能履行合同。被告采取欺騙的手段使原告與其簽訂的《房產交易合同書》,騙取原告定金和購房款,被告既非上述房屋的所有人,也不是房屋的實際控制人,根本未能履行合同,被告過錯明顯。被告因此收取原告的定金和購房款2030210.7元應予返還,并應賠償給原告造成的損失,損失按2030210.7元的利息計算。現請求法院確認原被告簽訂的《房產交易合同書》無效;被告返還原告支付的所有款項2030210.7元,賠償原告損失。 

        被告辯稱 
        被告辯稱:第三人委托被告為代理人與原告簽訂本案的《房產交易合同書》,并收取合同的有關款項,對此原告是清楚的。原告支付給被告的款項全部由第三人使用。《房產交易合同書》是有效的合同,第三人與原告已經履行了合同書的一部分。綜上,應駁回原告的訴訟請求。 

        二.法院查明 
        經審理查明,2009年6月3日,原告曾簽訂《房產交易合同書》,合同“甲方”注明為被告,約定:為了發展市場經濟,促進社會和諧,充分發揮甲、乙雙方的優勢,增加經濟效益和社會效益,就甲方可控制的54套房屋,總建筑面積4317.91平方米。經甲、乙雙方友好協商,以互惠互利的原則,達成如下合同條款。一、五十四套房產的狀況。該房產位于海珠區敦和路某某街,“某某苑”,房產共54套,總建筑面積約4317.91平方米。土地使用權年限從2002年11月11日起計算,54套房產中有17套被法院查封,10套在F棟第十及第十一層是違章建筑。10套違章建筑規劃部門可給辦理違章手續,但甲方無錢交納違章罰金,至今尚未辦理完善手續。加上F棟的工程沒有完工,還要完成電梯安裝、室內水電接通,室內的部分墻體沒有完善,大門沒有安裝等,因此造成甲方樓盤無法規劃驗收及大確權。 
        經甲、乙雙方協商達成一致,將54套的房產交易如下。54套房產總建筑面積4317.91平方米。按現狀每平方米3900元人民幣作價給乙方,房屋金額為¥16839849元。尚未安裝的電梯、水電、部分內墻未砌、大門未裝,由乙方負責出資147萬人民幣。含完善尚未完成的工程和房產的違章建筑及規劃驗收、大確權、出房產證。F棟未完成的工程及規劃驗收、大確權、出房產證等費用不超過147萬元,如工程費用和違章罰款及驗收等費用超出147萬人民幣金額外,超出部分在作價房款每平方米3900元內扣除。具體電梯由甲方購買、其他材料由乙方負責購買甲方認可,乙方負責施工。合同簽訂生效日起五天內支付15萬元訂購F棟電梯,待電梯安裝驗收后五天內進場施工F棟未完工程,本合同簽訂當日或次日,甲、乙雙方到銀行辦理作價房屋款總金額托管手續,該房款按如下的辦法支付:1、F棟共26套其中第十層、第十一層及預售登記在紅衛村第一、二、三經濟合作社社員名下的房產共2242.59平方米。由甲、乙雙方與紅衛村第一、一、三經濟社簽訂房屋回購協議,。辦理產權證過戶前付清回購房款,如甲、乙雙方與紅衛村簽訂房屋回購協議時房屋款超出每平方米3900元的部分歸甲方負責,低于每平方米3900元扣減回購房款的余款歸甲方所有,由甲方清還前期所欠的銷售稅費。2、登記在鄧志榮名下的11套住宅共801.14平方米,由甲乙雙方與鄧志榮簽訂回購房協議,在銀行托管房款中支付訂金。辦理產權過戶前付清回購房款。每平方米3900元扣減回購房款的余額歸甲方所有,甲方前期所欠的銷售稅費由甲方負責。3、法院查封甲方名下房產部分由甲方協商同意在托管賬戶劃給法院,由法院裁定給乙方。每平方米3900元扣減回購房款的余額歸甲方所有,甲方前期所欠的銷售稅費由甲方負責。乙方代甲方支付130萬元給村委作為F棟第十及第十一層的土地補償金及50萬元的合同訂金合計180萬元作為支付甲方買房的訂金。甲、乙雙方同紅衛村一、二、三經濟合作社簽訂回購房屋款總金額由乙方直接支付,余額部分歸甲方所有。在F棟工程驗收及辦理房產證回執后,托管賬戶余額部分歸甲方所有。甲乙雙方簽訂本預購房屋合同生效時,乙方支付人民幣50萬元給甲方作為本合同定金,另外乙方代甲方支付130萬元作為F棟第十及第十一層的土地補償,完善村委的手續。違章建筑部分及規劃驗收手續在本合同生效日起計按規劃局工作程序規定的工作天數約90個工作日內完成。在本合同小業主辦理產權證所需的銷售發票甲方負責開具。由小業主房產證過戶到乙方或乙方指定的購房者名下的二手交易稅費由乙方負責。完成交易時間從簽訂合同生效日計起為五個月內。甲乙雙方各付各稅。等等。被告在該合同的“甲方”處簽名。 
        2009年6月4日,原告以轉賬方式向被告支付500000元。2009年6月23日,原告以匯款方式向被告支付1330210.7元。2009年7月21日,原告以轉賬方式向被告支付50000元。2009年10月15日,原告以轉賬方式向被告支付150000元。 
        訴訟中,原告表示:第一項訴訟請求是確認合同全部無效,因為合同簽訂的主體沒有權利;不清楚合同約定的54套房屋的具體房號是多少;合同約定的房產的地址與原告和廣州市海珠區某某街紅衛第一、二、三經濟合作社、廖某一簽訂的合同約定的房產地址是重合的;不清楚被告和第三人之間的委托代理關系。被告及第三人表示不清楚合同約定的54套房屋的具體房號是多少。第三人表示原告打到被告個人賬戶上的資金全部由第三人使用。經法院釋明后,原、被告均沒有提交《房產交易合同書》的附表。 

        三.法院判決 
        駁回原告羅家杰的全部訴訟請求。 

        四.律師點評 
        本案存在的糾紛是對于房產交易合同的問題。根據被告提交的證據,原告在2009年6月3日與被告簽訂《房產交易合同書》后,又于2009年6月5日與第三人、廣州市海珠區某某街紅衛第一、二、三經濟合作社簽訂《房屋收購協議書》,同日與第三人、廖某一簽訂《房屋收購協議書》。 
        首先,《房產交易合同書》中約定甲方可控制的54套房屋及預售登記在紅衛村第一、二、三經濟合作社社員名下的房產共2242.59平方米。由甲、乙雙方與紅衛村第一、一、三經濟社簽訂房屋回購協議,辦理產權證過戶前付清回購房款,如甲、乙雙方與紅衛村簽訂房屋回購協議時房屋款超出每平方米3900元的部分歸甲方負責,低于每平方米3900元扣減回購房款的余款歸甲方所有,由甲方清還前期所欠的銷售稅費。2、登記在鄧志榮名下的11套住宅共801.14平方米,由甲乙雙方與鄧志榮簽訂回購房協議,在銀行托管房款中支付訂金。辦理產權過戶前付清回購房款。每平方米3900元扣減回購房款的余額歸甲方所有,甲方前期所欠的銷售稅費由甲方負責,該約定的內容與兩份《房屋收購協議書》的形式、內容相吻合,且雖然本案當事人并未提交《房產交易合同書》的附件,但原告表示合同與協議的房產地址是重合的。 
        由此可見,兩份《房屋收購協議書》與《房產交易合同書》實際上有承接關系,且形式上而言,《房屋收購協議書》的簽訂是履行《房產交易合同書》的一部分。其次,第三人是海珠區某某街X號XX層、X號X層XX層、X號XX層即某某苑的開發商、預售人,被告、第三人關于被告是代第三人簽訂《房產交易合同書》的主張與《房產交易合同書》中約定的甲方可控制的54套房屋相對應。《房產交易合同書》涉及房屋眾多,金額較大,交易過程復雜,當事人應予謹慎審查對方的主體資格。本案中,原告并未提交被告本人能控制上述54套房產的證據,在此情況下,原告關于被告是合同主體的主張,有悖常理。 
        再次,《房產交易合同書》與兩《房屋收購協議書》簽訂時間僅相隔兩天,如按原告關于被告是合同主體的主張,原告完全可以在簽訂《房產收購協議書》時即時向第三人了解《房產交易合同書》的簽訂、及被告履行的情況,而原告在此之后的數年內一直未提出異議,亦有悖常理。綜上所述,《房產交易合同書》中“甲方”的身份應為兩《房屋收購協議書》中的“甲方”即第三人,被告、第三人關于被告是代第三人簽訂《房產交易合同書》的主張,本院予以采納。基于前述理由,原告在簽訂《房產交易合同書》時也應知曉被告與第三人之間的委托代理關系。故原告關于不知道被告與第三人之間的代理關系的主張,本院不予采納。 
        因此,根據《中華人民共和國合同法》第四百零二條“受托人以自己的名義,在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的,該合同直接約束委托人和第三人”的規定,《房產交易合同書》約束原告與第三人。原告在本案中向被告主張確認合同無效、返還款項、賠償損失的訴訟請求,缺乏依據,不予支持。

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